+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Выводы Понятие рыночной стоимости недвижимости Рыночная стоимость РС недвижимости представляет собой среднюю цену имущества на рынке. Ее полезно знать в ситуациях, связанных с распоряжением квартирой, домом или земельным участком. Поскольку эта величина не статична, а подвержена колебаниям, устанавливать ее нужно как можно ближе к моменту планируемого заключения сделки. Профессиональная оценка обязательна, например, при приобретении квартиры в ипотеку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Оценка объектов недвижимости

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Вебинар по оценке коммерческой недвижимости 01.07.2015

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 1. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия.

Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий изменение рельефа, внесение удобрений и т.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы. Дисконтирование — процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов. Земельная рента — доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости — фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя потенциального пользователя в течение определенного времени. Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости.

Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения: В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта земельного участка.

Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно.

Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен.

Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков.

Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне. Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков , — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости земельного участка в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду.

Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки.

Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой. Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект участок земли имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.

Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

В центральной части Москвы это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира.

Поэтому дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий , и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка. Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной.

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: При оценке земельного участка из всех возможных разрешенных вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории , реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход если речь идет о коммерческой оценке.

В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход.

К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.

Прежде всего это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату дата проведения оценки. Подходы оценки Существует три общепринятых подхода в оценке: Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке. Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами Схема 1.

Схема 1 Рассмотрим подробнее каждый из подходов и особенности используемых для оценки методов. Сравнительный подход Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Подход основан на принципе замещения: Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: Рассмотрим подробнее каждый из методов. Метод сравнения продаж Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями далее — застроенных участков , и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями далее — незастроенных земельных участков.

Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений спроса. Метод предполагает следующую последовательность действий: В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают: Подбор аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются: Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога например, гектар, квадратный метр так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот. По факторам стоимости, один из которых является определяющим корректировки цен аналогов, вносятся последовательно: По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректировки в абсолютном или процентном выражении.

При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: ПРИМЕР Для анализа рыночных условий и приведения объектов к оцениваемому объекту требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по элементам сравнения.

В качестве основных факторов стоимости земельного участка рассматриваются: Поправки могут быть выражены в процентном или денежном отношении.

Помимо этого, оценка стоимости недвижимости может проводиться собственником с целью уменьшения оптимизации налогообложения, для определения эффективности финансирования например, в случае запланированного ремонта или реставрации здания , а также при ликвидации объекта. На окончательную рыночную стоимость объекта влияют такие внешние факторы, как:

Тенденции и прогнозы рынка офисной и торговой недвижимости Рынок офисной недвижимости, прогноз: После рекордного за 5 лет объема введенных в эксплуатацию офисных площадей в г. Прошлогодние прогнозы относительно объема офисных площадей, запланированного к вводу в эксплуатацию до конца г. В — гг.

Оценка недвижимости

Земельный участок, находящийся во владении, является ценностью. Рыночная оценка направлена на установление его стоимости. Основными параметрами, влияющими на конечный денежный показатель, являются его местоположение и площадь. В немалой степени цена, определяемая оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости, зависит от спроса.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

На практике оценка коммерческой недвижимости проводится в следующих целях: Оценка жилой недвижимости На практике оценка жилой недвижимости проводится в следующих целях: Оценка недвижимости при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости Отдельным направлением деятельности компании является оценка недвижимости при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости. В силу массового характера кадастровой оценки результат определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости может существенно отличаться от рыночной стоимости. Данный вопрос является весьма существенным, поскольку кадастровая стоимость является базой для расчета налогов, арендных платежей, выкупной стоимости и др.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Методы оценки недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 2)
Ближайший офис Закажите экспертную оценку рыночной стоимости объекта недвижимости — узнайте её точную цену!

Вне зависимости от того, касается этот спор раздела совместно нажитого имущества, страховых выплат, взыскания в счёт причинённого ущерба, приватизации недвижимости или обращения взыскания по неуплаченному кредиту, в любом случае судебное решение будет принято исходя из стоимости соответствующей недвижимости. Соответственно, правильная оценка стоимости недвижимости — важнейший этап судебного разбирательства, непосредственно затрагивающий интересы каждой из сторон по делу. При этом проведение оценки имущества является правом граждан и организаций, а не обязанностью. В Федеральном законе от Иначе говоря, оценочная деятельность — это оценка стоимости недвижимости квалифицированным специалистом оценщиком. Оценщик должен являться членом саморегулируемых организаций оценщиков например Российское общество оценщиков, Межрегиональная ассоциация оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков и т. В оценочной практике стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: Самой распространённой и важной для человека является рыночная оценка стоимости недвижимости.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Специалисты нашей компании на высоком уровне выполняют возложенные на них задачи и располагают значительным опытом в этом направлении. В каких случаях требуется помощь специалистов? Оценка объектов недвижимого имущества необходима:

Оценка рыночной стоимости недвижимости Прежде чем обсуждать нюансы определения стоимости, в первую очередь, необходимо выяснить, что же представляет собой данное понятие. Рыночная оценка объектов недвижимости это — это определение суммы, которая характеризует конкретный денежный эквивалент жилья, который установлен при свободной конкуренции.

Итоговая стоимость. Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости. Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов. Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью затратный подход. Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным. Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода. Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания загородного дома.

Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости.

Оценка рыночной стоимости недвижимости курсовая по экономике , Дипломная из Экономика

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 1. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий изменение рельефа, внесение удобрений и т.

Вы точно человек?

К недвижимым вещам имеют отношение также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Различаются два вида недвижимых вещей: На стоимость недвижимости влияют следующие факторы: Спрос — численность данного товара или услуг, имеющееся на рынке платежеспособных покупателей. Самый крупный потенциальный спрос — на рынке жилья. Полезность — способность имущества удовлетворять отдельные потребности человека. Полезность активизирует желание купить определенную вещь.

Вы точно человек?

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Услуги в сфере оценки

Документы, необходимые для оценки недвижимости Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости — что это? Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте.

Оценка недвижимости, рыночная стоимость объектов недвижимости

Рыночная оценка Рыночная оценка — это оценка рыночной стоимости имущества, объектов гражданских прав, в отношении которых законодательство Российской Федерации устанавливает возможность участия в гражданском обороте. Целью проведения рыночной оценки является определение наиболее вероятной рыночной стоимости, по которой изучаемый объект может быть реализован или отчужден на открытом рынке в условиях равной конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине стоимости не отражаются чрезвычайные обстоятельства. Мы качественно и надежно осуществляем весь спектр работ по оценке, и предоставляем в отчете только достоверную информацию, которая может быть использована в различных целях — инвестиционных, управленческих и т. Что мы понимаем под рыночной оценкой Рыночная оценка является одним из самых распространенных направлений в оценочной деятельности.

Среди всех возможных вариантов анализа наиболее часто встречается определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Данное обстоятельство обусловлено как повсеместной передачей таких вещей в залог, так и необходимостью уплаты имущественных налогов. Согласно же ст.

Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. ressirolen

    Доброго времени суток

  2. fuchurchlighros

    Вопрос по авто на евронерах.

  3. maxtocenet94

    10 июля 1918 года

  4. sonlasusi

    Самый плохой ефект от ВП, ето обострение психоза в неадкватных граждан, необоснованная паника, мания заговоров и преследования

  5. Глафира

    Это просто наступает полный пездец хотя он уже наступил с приходом этих мракобесов

  6. Клавдия

    Красавчик .Все четко.И ЯСНО !Красавчик

© 2018 nashemistechko.com